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承租人拒付物业费,法院判决由业主向物业公司支付

发表时间:2021-05-12 19:08:13  来源:物业网  浏览:次   【】【】【

物业案例

原告某物业公司根据物业合同起诉被告黄某要求交纳物业费并承担违约金,被告黄某辩称自己与承租人于某签订了租赁合同,合同中约定物业费应由承租人于某交纳,因此物业公司应向承租人于某催讨物业费。

法院认为,业主与承租人签订合同,约定物业费由承租人交纳,虽然租赁合同合法成立并有效,但是根据合同相对性原则,业主与承租人之间的租赁合同不得对抗第三人。因此,作为被告的业主黄某与第三方于某关于物业费交纳的约定不得作为对抗物业公司的依据。在物业费未及时支付时,业主黄某仍然应当承担向物业公司支付物业费及违约金的责任。


法律解析

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条??依法成立的合同,受法律保护。

依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外。

第五百五十一条第一款??债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。

第九百四十四条??业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

依法成立的合同一般只对合同当事人具有约束力,合同内容的规定不得损害第三方权益。本案中业主与承租人签订的租赁合同中的条款仅对租赁双方的权利义务做出约定,这种约定不得对抗第三人,也不得通过合同损害第三方权利。

从债的角度分析,业主与承租人约定由承租人交纳物业费实际上构成了对债务的转移,将原属业主对物业公司的债务转移给到承租人,该约定也只在业主和承租人之间才发生法律效力,这种债务转移若没有得到债权人即物业公司的同意,则不免除业主支付物业费的责任。

案例启示


根据《民法典》第九百四十四条的规定,按照物业服务合同的约定缴纳物业费系业主的义务,即使房屋出租,享受物业服务的主体变更为了承租人,业主也不得以未接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。即使业主和承租人在租赁合同中事先约定物业费由承租人缴纳,除该约定已被物业公司知晓并同意,业主仍需承担支付物业费的责任,因此业主应当积极履行物业服务合同上的义务,及时支付拖欠的物业费,避免因自己欠缴物业费的行为与物业公司“对簿公堂”。物业公司则应当不断提高自身物业服务水平,提升业主满意度,促使业主养成自觉交纳物业费的习惯,而对于一些业主的恶意拖欠行为,也要及时通过法律途径积极保护自己的合法权益。

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