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《民法典》实施后,住宅小区公共收益的归属如何确定?

发表时间:2021-05-09 20:38:47  来源:物业网  浏览:次   【】【】【

【基本案情】

某物业公司自2010年开始管理某住宅小区。2018年6月30日,小区业主大会经过业主投票决议,同意小区实行业主自行管理建筑物及其附属设施,并通过了该小区的《公共管理方案》。不久,物业公司因物业服务合同解除而退出了该小区。

随后,小区业委会向物业公司发出《支付公共收益告知书》,要求物业公司支付本小区近5年的公共收益款共计120万元,但物业公司一直未将收益支付给业委会。

业委会起诉至法院,要求物业公司立即向业委会一次性支付物业服务合同解除之前该小区的停车费、广告费等公共收益共计收入120万元及利息。


【法律评析】

1、关于小区共有部分收益的归属问题。

《民法典》第271条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;第282条规定:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

根据上述规定,小区的车位管理费和露天停车位的收益、电梯广告收入,在扣除合理的成本之后,属于小区全体业主所有,而业委会是经过合法程序成立的居民小区自治组织,依法有权代表全体业主取得并享有小区的公共收益。因此,物业公司有义务将管理期间收取的收益余额返还给业委会。


2、关于物业维护费用、停车场道闸租赁费用、车场管理员工资等费用能否在公共位置停车费及广告费收益中抵扣的问题。

物业公司认为其在对小区进行管理期间发生的停车场道闸租赁费用、车场管理人员工资、电梯光幕、对讲机、接触器损坏的更换及维修费、停车场路面的修补和更换石片费用、公共区域铁栏杆更换等费用,应由全体业主承担,故主张将该等费用从小区公共收益中扣除。


法院认为,上述费用属于物业服务企业应当在收取的物业管理费中开支的物业维护费用,物业公司要求在公共收益中扣除缺乏依据。同理,物业公司对于停车车位亦收取了管理费,其要求在公共收益中扣除停车场道闸租赁费用及车场管理员工资缺乏依据。

利用物业共有部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有,上述收益可由业主委员会自行管理,也可通过物业服务合同或专项合同约定委托物业服务企业、业主大会决定的管理机构管理。

【裁判结果】

法院判决物业公司向业委会支付车位收益款及广告位收益款共计112万元及利息。


【结论及建议】

一、鉴于《民法典》已明确规定小区共有部分收入归全体业主共有,建议在物业服务合同中,对物业管理区域内物业共有部位、共用设施设备委托经营管理权限、收益归属以及收益用途等内容予以明确约定。

二、承担管理服务职能的物业公司,如欲充分发挥共有部分的作用,应征得业主大会同意后再行经营,且应尊重业主的知情权,定期公布收支情况。

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