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物业不让封阳台,如果业主自己封了物业有权强拆吗?

发表时间:2021-05-08 21:38:11  来源:物业网  浏览:次   【】【】【

阳台能否封闭算是一个老生常谈的话题,业主和物业往往各执一词。业主要封闭,理由一是为了安全,二是为了方便使用;物业不允许,理由一也是为了安全,二是不影响外立面。有的业主不听邪,坚持封闭,有些物业则蛮横强拆并没收装修押金。那么,阳台究竟能不能封闭?应不应该封闭?应该如何封闭?物业是否有权制止和强拆?我们不妨就来聊一聊这个话题。


法律并未禁止业主封闭阳台

1、占有、使用阳台是物权法赋予业主的权利。

《物权法》第七十一条规定,“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。”,这里的使用即包括装修、装饰等。

而阳台及其护栏符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于可以认定为物权法第六章所称的专有部分的特定空间之情形(二)“具有利用上的独立性,可以排他使用”。

因此,从物权法的角度,业主有权对属于专有部分的阳台进行封闭,这属于物权所有人的正当权益,因为这样做既没有危及建筑物的安全,也没有损害其他业主的合法权益。

2、封闭阳台不一定影响外立面。

物业公司反对封闭阳台主要的理由就是影响外立面,其依据是违反《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号),这其实是一种误读。

事实上《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定的禁止行为并不包括改变外立面,改变外立面属于第六条规定的限制性行为,其表述是“改变外立面,在非承重墙上开门、窗”,这个改变外立面除了在墙面开门、窗之外,应理解为外立面的水平向外延伸、扩展。也就是说只要封闭阳台时,封闭物料没有突出原有的外立面水平投影,就不属于违规。而一些老旧小区在封闭阳台时,向外扩展面积或者增加外展的雨棚,显然就属于违规了。

3、开发商通过临时管理规约禁止封闭阳台属于有时效的约束。

开发商在预售合同中限制业主封闭阳台,实际上对业主没有约束力。而开发商通过旗下的物业公司在其制定的临时管理规约限制业主封闭阳台,这个临时管理规约只是在业主大会和业主委员会成立之前对业主具有约束力,业主大会成立之后,业主可以修改临时管理规约或者重新制定业主管理规约。

阳台不封闭有哪些弊端?

阳台属于业主的专有部分,并且在购房时按照一半面积计价,在房价高企的今天,一个阳台就是几万、十几万元,如果不封闭,就不能有效发挥阳台的价值,业主等于花了一笔冤枉钱。显然,禁止封闭阳台损害了业主的权益。

阳台不封闭主要存在以下问题:

1、灰尘大,不易清理;

2、雨雪天气导致阳台积水、积雪,容易出现渗漏或加重阳台负荷;

3、阳台晾晒衣物及堆放的杂物影响外立面的美观,遇有大风天气容易飘落,存在安全隐患;

4、高层及超高层建筑阳台存在重大安全隐患,根据《住宅设计规范》,阳台护栏高度七层及以上不低于1.1m,实际护栏高度基本在1.15~1.2m,存在坠楼的风险,尤其是有未成年人的家庭。

因此,从使用功能和安全角度来说,阳台应该封闭,尤其是高层和超高层住宅,阳台必须封闭。

阳台封闭应注意哪些事项?

封闭阳台应注意安全因素及外立面的美观,主要有以下几点:

1、封闭阳台不应过度增加阳台负荷,应采用铝合金、塑钢等材料进行封闭,不应采用砖砌、浇筑等方式改造护栏;

2、封闭物料不应超出阳台外立面向外延伸或扩展;

3、封闭用料的色彩应与外立面的色彩协调一致,型材应与外立面开窗的型材类型与颜色保持一致,并采用同色玻璃;

4、封闭施工必须牢靠,符合相关质量标准,应由有资质的装修企业施工。

物业是否有权制止和强拆业主封闭阳台?

从前面的论述得知,封闭阳台是物权法赋予业主的权利。但业主在封闭阳台时,不应违反《住宅室内装饰装修管理办法》和业主管理规约的规定。

换言之,如果业主封闭阳台的行为没有违反上述管理办法及业主管理规约,即不存在改变外立面或者业主管理规约没有禁止封闭阳台,物业公司就无权制止。

如果业主封闭阳台的行为改变了外立面,比如向外延伸或扩展,或者业主管理规约中有规定禁止封闭阳台,那么,物业公司就应对业主封闭阳台的行为加以制止。对于已经造成事实后果或者业主拒不整改的,物业公司应根据《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条规定,及时报告有关部门依法处理,而无权擅自进行拆除。

如何破解开发商临时管理规约禁止封闭阳台的规定?

新交付的住宅小区一般是由开发商旗下的物业公司进行前期物业管理,其制定的临时管理规约可能不允许业主封闭阳台,这种情况下,业主如果想封闭阳台,有两种办法可以破解:

第一、暂缓封闭,等到业主大会和业主委员会成立之后,重新制定业主管理规约或者直接修改临时管理规约,取消禁止封闭阳台的规定;

第二、联合众多业主与物业公司进行协商,由物业公司和业主共同制定阳台封闭的标准和样式,业主按要求施工,这样既满足了业主的需要,保证了外立面的美观,同时也维护了业主与物业的关系。

总之,封闭阳台关系到每个业主的切身利益,物业公司和业主应在不违反国家相关法律、法规和规章的前提下,通过沟通妥善解决这一问题。希望本文有助于提高物业和业主对封闭阳台的认识。


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